Immobilienfonds

Was sind Immobilienfonds und wie teilen sie sich auf?

Mit Immobilienfonds haben Kapitalanleger die Möglichkeit, sich mit schon relativ kleinen Beträgen an Immobilien zu beteiligen. Zu unterscheiden sind hierbei offene und geschlossene Immobilienfonds und Spezial-Immobilienfonds.

Fondsvermögen


Das in Fonds gesammelte Geld wird hauptsächlich für den Erwerb von Gewerbeimmobilien genutzt und sowohl in Bestandsimmobilien als auch in Produktentwicklungen investiert. Die Fonds besitzen oft über mehr als 150 bebaute und unbebaute Standorte und grundstücksgleiche Rechte an unterschiedlichen Standorten. Ausgewählt werden die Immobilien nach dem Prinzip der Risikostreuung. Ein offener Immobilienfonds besteht aus mind. 15 verschiedenen Objekten. Kein Objekt darf zum Zeitpunkt des Kaufes mehr als 15 % des Fondsvermögens betragen. Investiert werden dürfen höchstens 20 % in Beteiligungen an Immobiliengesellschaften, 20 % in Grundstücke, die gerade bebaut werden und 30 % in Immobilien in euro-fremden Ländern ohne Absicherung des Währungsrisikos. Weiter dürfen bis zu 49 % für Beteiligungen an Immobiliengesellschaften angelegt werden, an denen das Fondsmanagement eine Kapitalmehrheit besitzt.

Bekannte Gebäude in offenen Immobilienfonds sind beispielsweise die Polygon-City (Ratingen), das Neue Kranzler Eck (Berlin), das Chilehaus (Hamburg) und das Bürogebäude 444 North Michigan Avenue (Chicago). Der Wert wird nach Marktpreisen festgelegt. Unabhängige Gutachter ermitteln den Verkehrswert, der sich nach dem Ertragswert richtet, entsprechend der deutschen Wertermittlungsordnung. Dabei fließen alle den Wert berührenden rechtlichen und wirtschaftlichen Komponenten mit in die Bestimmung des Verkehrswertes ein. Für eine gute Liquidität sind die Fonds dazu verpflichtet, zwischen fünf und 49 % Zinspapiere oder ähnlich schnell verfügbare Anlagen zu besitzen. Kredite dürfen nur für maximal 50 % des Immobilienbestandes aufgenommen werden.


Zertifikate


Die Anteile an Fondsvermögen werden von den Kapitalanlagegesellschaften in Form von Zertifikaten ausgegeben. Sie können von Anlegern in Deutschland bereits ab 50 ¤¬ erworben werden. Die Anzahl an Zertifikaten kann je nach Nachfrage gesteigert werden. Es existieren Fonds mit mehr als 400.000 Zertifikaten. Diese sind auf andere übertragbar und müssen von den Anlagegesellschaften auf Wunsch des Anlegers zurückgenommen werden. Zu welchem Wert die Zertifikate zurückgenommen werden, wird von der Depotbank ausgerechnet und börsentäglich veröffentlicht. Das Nettovermögen des Fonds wird dabei durch die Anzahl der ausgegebenen Anteile dividiert. Es bildet sich aus dem ermittelten Verkehrswert der Immobilien des Fonds und der Liquidität abzüglich aller Rückstellungen und Verbindlichkeiten.


Ausschüttung


Einmal im Jahr werden alle Erträge und Einnahmen nach Abzug aller entstehenden Kosten wie Zins- und Tilgungsleistungen, Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten und der Absetzung für Abnutzung an die Inhaber der Zertifikate ausgegeben. Bei thesaurierenden Immobilienfonds werden die Einnahmen und Erträge allerdings automatisch in neue Objekte angelegt, was den Anlegern dennoch positive Erträge beschert, da der Wert ihrer Zertifikate zunimmt.


Steuerliche Begünstigungen


Die Fonds sind von der Gewerbe- und Körperschaftssteuer befreit. Allerdings müssen die Anleger für die durch Ausschüttung erzielten Gewinne Einkommens- und Kapitalertragsteuer zahlen. Dabei mindern Verkaufsgewinne aus Immobilien und Wertpapieren, Gebäudeabschreibungen, abzugsfähige Bauzinsen und bereits im Ausland versteuerte Erträge die zu zahlenden Steuern. Hauptsächlich im Ausland agierende Fonds erzielen so eine Steuerminderung von bis zu 75 %.


Wertentwicklung


Beeinflusst wird die Wertentwicklung von offenen Immobilienfonds durch die jährliche Ausschüttung und der Wertentwicklung der ausgegebenen Anteilsscheine. Nach Informationen des Bundesverbandes Investment und Asset Management (BVI) lag zwischen 1975 und 2003 die Wertentwicklung zwischen + 5,6 und + 3,5 %. Der absolute Höhepunkt betrug im Jahr 92 + 9,4 %. Eine negative Entwicklung hat es seit der Einführung offener Immobilienfonds in Deutschland noch nicht gegeben.



Fondsmanagement


Die Kapitalanlagegesellschaft verwaltet das Vermögen der Fonds treuhändisch. Für diese Verwaltungstätigkeiten werden den Anlegern Gebühren berechnet, u.a. einen einmaligen Ausgabeaufschlag von fünf bis 5,5 %. Die KAG muss als Aktiengesellschaft oder als GmbH agieren und über mind. 2,5 Millionen ¤¬ Eigenkapital verfügen, wenn sie Fonds auflegen will. Wenn das Fondsvermögen drei Milliarden ¤¬ übersteigt, so muss die Kapitalanlagegesellschaft mind. 0,02 % des drei Milliarden übersteigenden Kapital neu aufbringen.


Gesetzliche Regelungen


Die Fonds in Deutschland sind durch das Investmentgesetz (InvG) geregelt. Dabei wird auf den Schutz der Anleger, die Investition betreffenden Vorschriften, die Darstellung des Fondsvermögens und die Veröffentlichungspflicht geachtet. Kontrolliert werden die Fonds von der Depotbank und einem unabhängigem Gutachterausschuss. Weiter müssen sich KAG als Spezialkreditinstitut an strenge gesetzliche Vorschriften halten und werden von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin) überprüft.


Die Fondkrise


Offene Immobilienfonds erwirtschafteten in Deutschland zwischen Januar 2000 und Juli 2003 Kursgewinne von bis zu 18 %. Da kein Fonds Verluste verbuchte, wurden offene Immobilienfonds zu Gewinngaranten. Bei Fonds mit langfristigen Mietverträgen, bei denen die Restlaufzeit zehn oder zwanzig Jahre betrugen, war eine Wertberichtigung der Zertifikate unwahrscheinlich, und so waren die Investoren gegenüber Schwankungen auf dem Immobilienmarkt besonders geschützt.

2004 entwickelten sich Schwierigkeiten bei den auf Deutschland konzentrierten offenen Fonds, da viele Bürogebäude kaum vermietbar waren und mit stagnierenden und fallenden Mieten kämpften, wodurch sich die Ausschüttung der betroffenen Fonds reduzierte. Um einer Minderung des Verkehrswertes entgegenzuwirken, wurden oft mehr Immobilienzertifikate zurückgegeben als liquide Mittel bei den Anlagegesellschaften vorlagen. Unbetroffen von dieser Entwicklung sind offene Immobilienfonds, die sich auf den Erwerb von Liegenschaften in ausländischen Wachstumsmärkten konzentrierten.
Offene Immobilienfonds erwirtschafteten in Deutschland zwischen Januar 2000 und Juli 2003 Kursgewinne von bis zu 18 %. Da kein Fonds Verluste verbuchte, wurden offene Immobilienfonds zu Gewinngaranten. Bei Fonds mit langfristigen Mietverträgen, bei denen die Restlaufzeit zehn oder zwanzig Jahre betrugen, war eine Wertberichtigung der Zertifikate unwahrscheinlich, und so waren die Investoren gegenüber Schwankungen auf dem Immobilienmarkt besonders geschützt.

2004 entwickelten sich Schwierigkeiten bei den auf Deutschland konzentrierten offenen Fonds, da viele Bürogebäude kaum vermietbar waren und mit stagnierenden und fallenden Mieten kämpften, wodurch sich die Ausschüttung der betroffenen Fonds reduzierte. Um einer Minderung des Verkehrswertes entgegenzuwirken, wurden oft mehr Immobilienzertifikate zurückgegeben als liquide Mittel bei den Anlagegesellschaften vorlagen. Unbetroffen von dieser Entwicklung sind offene Immobilienfonds, die sich auf den Erwerb von Liegenschaften in ausländischen Wachstumsmärkten konzentrierten.
Die Immobilien-Spezialfonds gehören zur Gruppe der offenen Immobilienfonds und werden in Immobilien-Publikumsfonds und Immobilien-Spezialfonds unterteilt. Während sich Immobilien-Publikumsfonds überwiegend an Privatanleger, aber auch an institutionelle Anleger wenden, werden Immobilien-Spezialfonds beispielsweise von Banken, Versicherungen, Versorgungswerken , Pensionskassen und sonstigen Unternehmen aufgelegt.

Für beide Arten der Immobilienfonds gelten dieselbe Gesetzesgrundlage, nämlich das Investmentgesetz (InvG) aus 2003. Immobilien-Spezialfonds werden auf Rechnung der Anleger im eigenen Namen durch eine Kapitalanlagegesellschaft aufgelegt und verwaltet. Da die Kapitalanlagegesellschaft den Status eines Kreditinstitutes hat, unterliegt sie der Kontrolle der BaFin, der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. Die Anleger erhalten für ihre Beteiligung ein Investmentzertifikat, das ständig ausgegeben und zurückgenommen werden kann, was dem Fonds den Status "offen” einbringt. Eine vertragliche Regelung sorgt dafür, dass alle Anleger gleich behandelt werden. Die Anleger sind jedoch nicht an der Kapitalanlagegesellschaft beteiligt, sondern lediglich an dem Immobilien-Sondervermögen, weshalb eine Kapitalanlagegesellschaft auch beliebig viele Sondervermögen verwalten kann.

Die Immobilien in den offenen Immobilienfonds sind rechtlicher Eigentum der Kapitalanlagegesellschaft, da sie keine eigene Rechtspersönlichkeit haben. Das wirtschaftliche Eigentum liegt hingegen bei den Anlegern. Deswegen sind Aktiva und Passiva der Kapitalanlagegesellschaft stets von Aktiva und Passiva eines offenen Immobilienfonds abzugrenzen. Für die Ausgabe und Rücknahme der Anteilsscheine ist eine Depotbank verantwortlich. Diese übernimmt auch die Verwaltung und Verwahrung des Sondervermögens und übt Kontrollfunktionen gegenüber der Kapitalanlagegesellschaft und des Sondervermögens.




Investmentgesellschaft


Investmentgesellschaften oder auch Kapitalanlagegesellschaften (KAG) sind meist in Form einer GmbH oder AG auftretende Institutionen, die der Bevölkerung Anteilscheine, z.B. Fondsanteile, ihrer Einrichtung anbieten. Mit den Einnahmen aus diesen Verkäufen werden Portfolios aus Wertpapieren wie Aktien, Anleihen und Immobilien gekauft. Die Besitzer von Fondsanteilen erzielen also Gewinne, wenn der Wert der Portfolios ansteigt, und erleiden Verluste, wenn der Wert sinkt. Diese Form der Fonds nennt man Investmentfonds.

Investmentgesellschaften werden von den entsprechenden Aufsichtsbehörden kontrolliert, da sie bestimmten Konzessionen unterliegen. Will eine Gesellschaft ein Wertpapier neu auflegen, so muss dies genehmigt und in amtlichen Blättern angezeigt werden. Die Kurse der Wertpapiere müssen in dafür geeigneten Tageszeitungen veröffentlicht werden.


Sondervermögen


Das gegen ausgegebene Anteilscheine investierte Geld, die damit gekauften Vermögensgegenstände, Wertpapiere, Bezugsrecht und alle daraus entstehenden Ansprüche müssen von der Gesellschaft einem oder mehreren Sondervermögen zugeführt werden. Dieses Vermögen ist allerdings vom Vermögen der Kapitalanlagegesellschaft abzugrenzen.