Geschlossener Immobilienfonds
Geschlossener Immobilienfonds
Der Kapitalanleger investiert bei geschlossenen Immobilienfonds meist in Gewerbeimmobilien wie Einzelhandels- oder Büro-Logistik, aber auch in Wohnobjekte im In- und Ausland. Damit wird der Kapitalanleger zum Mitinhaber mit dazugehörenden Chancen aber auch Risiken des Marktes. Im Unterschied zu offenen Immobilienfonds wird dem Anleger eine transparente Investitionsentscheidung ermöglicht, da jede einzelne Immobilie ausführlich in einem Emissionsprospekt dargestellt wird.
Ist die angestrebte Investitionshöhe, wie beispielsweise der Kaufpreis der Fondsimmobilie, erreicht, werden keine weiteren Investitionen mehr angenommen. Der Platzierungszeitraum ist also beendet, und die Anleger sind damit festgelegt.
Geschlossene Immobilienfonds sind meist in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder der Kommanditgesellschaft (KG) vertreten. Investiert man im Ausland, so dürfen auch ausländische Rechtsformen genutzt werden.
Mit einer Investition wird man also Gesellschafter, z.B. Kommanditist bei einer KG. Das damit verbundene Risiko ist jedoch auf die Höhe der geleisteten Einlage begrenzt. Ein Anspruch auf Rückgabe der Anteile und Auszahlung besteht für den Anleger jedoch nicht. Festgelegt wird dies durch einen Gesellschafterbeschluss.
Der Anleger erhält bei geschlossenen Auslands-Immobilienfonds verschiedene steuerliche Vergünstigungen durch die Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), die dem Anleger vorteilhafte Besteuerungen im Investitionsland (Belegenheitsprinzip) ermöglichen.
Die einzige gesetzliche Regelung bei geschlossenen Fonds liegt seit Juli 2005 in der Prüfung der Emissionsprospekte durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin).
Es gibt eine große Fülle an Anbietern, die sich in verschiedenen Assetklassen (Immobilien, Schiffe etc.) bewegen.
Über die letzten Jahre ist eine Konzentration der Umsätze auf kapitalstarke Aktiengesellschaften und Fondsinitiatoren mit Bankenhintergrund und eine stärkere Regulierung des Marktes zu verzeichnen. Neben der Entwicklung dieser Anlageform wurden die Voraussetzungen und Haftungen für solche sog. Publikums-KGs weiter ausgebaut und präzisiert. Der Fondprospekt stellt hierbei den wesentlichen Bestandteil dar. Wenn die Mindestanforderungen für Inhalt und Erstellung eines solchen Prospektes nicht erfüllt werden, tritt entgegen der gesellschaftsrechtlichen Konstruktion der beschränkten Haftung die sog. Durchgriffshaftung der Initiatoren in Kraft. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Initiatoren für einen verursachten mit ihrem gesamten Privatvermögen haften. Dieser Schritt war erforderlich, da immer mehr Anleger durch geschlossene Immobilienfonds geschädigt wurden. Solche Regelungen gelten häufig auch für sogenannte Verlustzuweisungsgesellschaften. Das Hauptziel liegt dabei, die persönliche Steuerlast durch Zuweisungen von Verlusten an den Kapitalanleger zu reduzieren. Ähnlich wie bei Medienfonds wird ein Verlust durch hohe Investitionsabschreibungen oder Kreditzinsen erzielt. Der Gewinn besteht also in erster Linie in der Ersparnis von Steuern, was die Anlage nur für Spitzenverdiener interessant macht. Der Gesetzgeber hat dieses Schlupfloch jedoch geschlossen, und die Anlageform ist nun als renditeorientiert anzusehen. Im Jahr 2004 wurden knapp 3 Milliarden € von den Deutschen in geschlossene Immobilienfonds investiert. Durch die zusätzliche Aufnahme von Krediten wurden 2003 von geschlossenen Immobilienfonds mehr als 11 Mrd. € in Immobilien investiert. Diese Zahlen zeigen deutlich, welch hohe Akzeptanz und volkswirtschaftliche Bedeutung diese Investitionsform insbesondere bei Privatanlegern und Institutionen hat.
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