Offener Immobilienfonds
Offener Immobilienfonds
Der offene Immobilienfonds wird von einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG) betreut und besteht aus Grundstücks-Sondervermögen mit mindestens 15 Grundstücken. Die KAG wird als Spezialkreditinstitut angesehen und von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin) kontrolliert. Das Sondervermögen wird durch die Kapitalanlagegesellschaft vertreten, ist selbst nicht rechtsfähig.
Die Depotbank gibt die Fondsanteile aus und verwaltet die Gelder des Fonds. Offene Immobilienfonds unterliegen der gesetzlichen Regelung des Investmentgesetzes (InvG). Sie kaufen meist Gewerbeimmobilien wie Einzelhandelsimmobilien oder auch Bürohäuser, um durch Wertsteigerungen der Objekte und Mieteinnahmen Erträge zu erzielen. Ziel offener Immobilienfonds ist, Immobilien für Kleinanleger an der Börse verfügbar zu machen. Durch die Möglichkeit, die Fondsanteile jederzeit zu kaufen und verkaufen, legen die Fondsmanager das Geld ihrer Anleger auch in Zinspapiere und andere schnell verfügbare Anlagen und nicht nur in Gebäude und Grundstücken an. Die Liquiditätsreserve muss mindestens 5 % und höchstens 49 % des Fondsvermögens ausmachen. Die KAG muss zudem den Fonds zwischenzeitlich schließen, wenn die Liquiditätsreserve unter die Grenze fällt.
Stehen nicht genügend liquide Mittel zur Verfügung, um zurückgegebene Fondsanteile auszulösen, muss der Fonds Immobilien verkaufen oder seinerseits Fremdkapital aufnehmen, was jedoch die Rendite schmälert. Immobilien werden nicht zum ständig ändernden Marktwert angesetzt. Die Fonds lassen nach § 194 BauGB ihre Objekte durch unabhängige Gutachter prüfen und so mit Hilfe der Mieteinnahmen und Ausgaben den sogenannten Verkehrswert bestimmen. Dieser Wert ist für offene Immobilienfonds bindend. Sie dürfen ihre Immobilien nicht bzw. nur minimal unter Verkehrswert verkaufen. Probleme können jedoch auftreten, wenn die Mittelabflüsse hoch sind und Objekte deswegen schnell verkauft werden müssen. Dies belastet die auf dem Markt erzielbaren Preise. Fällt der Preis unter den Verkehrswert, ist ein Verkauf unzulässig. In diesem Fall können nur besonders ertragsstarke Immobilien verkauft werden, was jedoch eine weitere Belastung der Rendite einhergeht.
Immobilienfonds werden oftmals als steuerlich vorteilhafte Geldanlage angesehen, was jedoch nur bedingt richtig ist. Ein Teil des Gewinns von Immobilienfonds liegt der Wertsteigerung des Objektes zugrunde und muss nicht versteuert werden. Je nach Fond macht dies aber nur etwa ein Drittel aus. Der restliche Gewinn, der durch Mieteinnahmen entsteht, muss als Einkünfte aus Kapitalvermögen ganz normal versteuert werden.
Geschichte offener Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds wurden 1938 in der Schweiz entwickelt. Die Bayerische Hypotheken- und Wechselbank und die Bayerische Vereinsbank brauchen 1959 den ersten offenen Immobilienfonds nach Deutschland. 1969 wurde die gesetzliche Grundlage dieser Fonds bestimmt, was das Interesse an offenen Immobilienfonds steigen ließ. Seit 1972 stieg die Anzahl offener Immobilienfonds von acht auf 31. Mittlerweile existieren auch in anderen europäischen Ländern solche Fonds, in Österreich und Spanien seit 2004, in Frankreich seit 2006.
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